自宅を賃貸に出すと税金はどう変わる？固定資産税の負担や仕組みを基礎から解説

自宅を賃貸に出すときの税金の全体像

自宅を人に貸すと、家賃収入などから「不動産所得」が生じ、所得税や住民税の課税対象になります。
さらに、自宅を所有している限りは固定資産税や都市計画税も引き続き負担する必要があります。
このように、自宅を賃貸に出した場合は、所得に対する税金と資産に対する税金の両方を意識して整理することが大切です。
まずは、関係する主な税金の種類と役割を全体像として押さえておきましょう。

自宅として自ら居住していたときは、住宅ローン控除など居住用住宅を前提とした税制上の優遇を受けていた方も多いです。
しかし、一定の要件を満たさなくなると、居住用としての取り扱いが変わり、その後の控除の適用や継続に影響が出る場合があります。
また、住んでいたときには意識していなかった修繕費や減価償却費などが、不動産所得を計算するうえで重要な経費として扱われる点も見逃せません。
賃貸に切り替える前後で、税金の考え方が大きく変わることを理解しておく必要があります。

自宅を貸し始めると、毎年の確定申告で不動産所得を申告し、その結果に応じて所得税や住民税を納めることになります。
一方、固定資産税や都市計画税は、毎年決められた時期に自治体から納税通知書が届き、年数回に分けて納付するのが一般的です。
このように、所得に関する税金と固定資産税等では、申告や納付のタイミングが異なるため、年間の資金計画とあわせて支払い時期を把握しておくことが大切です。
賃貸経営の規模が大きくなる前から、申告と納付のスケジュールを整理し、期限を守る習慣をつけておきましょう。

自宅を賃貸にしても払う固定資産税の仕組み

固定資産税は、土地や建物などの資産の所有者に対して毎年課される地方税です。
賃貸に出しているか自分で住んでいるかにかかわらず、原則としてその年の1月1日時点の所有者が納税義務者になります。
また、市街化区域内にある場合は都市計画税が併せて課税されることがあり、多くの自治体で固定資産税と一緒に納税通知書が送られます。
自宅を人に貸しても、この「所有者に課税する」という基本ルールは変わらない点を押さえておく必要があります。

固定資産税の税額は、まず自治体が3年ごとに見直す固定資産税評価額を基に、課税標準額を算出する流れで決まります。
そのうえで、原則として固定資産税は税率1.4％、都市計画税は税率0.3％を上限とする範囲で各自治体が定めた税率を乗じて税額が計算されます。
毎年送付される納税通知書には、評価額や課税標準額、税率、税額などが明細として記載されており、自宅を賃貸に出した後も、その内容を確認しながら家賃収入とのバランスを把握することが大切です。
とくに評価額の見直し年度には税額が変動しやすいため、通知書をよく確認しておくと安心です。

自宅を賃貸用にしても、固定資産税と都市計画税は原則としてかかり続けます。
ただし、住宅用地に対する課税標準の特例や、小規模住宅用地に対する軽減措置など、一定の条件を満たすことで税負担が軽くなる制度があります。
また、公共用や公益性の高い用途に供される固定資産など、一部には非課税となるケースも定められていますが、一般的な自宅賃貸では該当しないことが多いでしょう。
自宅を貸し始める前後で、自治体からの案内や公式資料を確認し、自分の物件がどのような取り扱いになるかを把握しておくことが重要です。

自宅賃貸で発生する家賃収入の税金と経費

自宅を人に貸して家賃収入を得ると、「不動産所得」として所得税や住民税の計算対象になります。
この不動産所得には、家賃だけでなく共益費や礼金、更新料なども含まれる場合があり、どこまでが課税対象かを正しく理解しておくことが大切です。
一方で、預かり金として扱われる敷金のうち、退去時に原状回復費用に充てる部分や返還予定の部分などは、通常は収入に含めません。
このように、自宅を貸すときの各種名目ごとの取り扱いを整理しておくことで、確定申告の際に迷いにくくなります。

自宅を賃貸に出した場合、家賃収入から差し引ける経費として、固定資産税や都市計画税、火災保険料、賃貸借契約のための広告費、管理のための交通費などが挙げられます。
さらに、建物部分の減価償却費や、自宅取得のための借入金のうち利息分も、一定の条件のもとで不動産所得の必要経費とすることが認められています。
ただし、元金返済額は経費にならないことや、自宅として利用している部分と賃貸部分が混在する場合には、按分計算が必要になることに注意が必要です。
どの支出が経費になるかを領収書とともに整理しておくことで、税負担を適正な水準に抑えやすくなります。

自宅を賃貸にして不動産所得が生じた場合、原則として翌年の確定申告期間中に申告と納税を行います。
国税庁が案内する確定申告の受付期間は毎年概ね同じ時期ですが、具体的な日付や手続方法は国税庁の案内ページで確認し、最新の情報に従うことが重要です。
申告方法には青色申告と白色申告があり、青色申告特別控除や専従者控除などの適用を受けるには、事前の届出や帳簿の保存など一定の要件を満たす必要があります。
初めて自宅を賃貸に出す方は、必要書類や控除の条件を早めに確認し、余裕を持って準備を進めることをおすすめします。

初めて自宅を賃貸に出す前に必ず確認したいポイント

まず確認したいのは、自宅の名義と実際の所有関係です。
登記名義人と実際に家賃を受け取る人が異なる場合、贈与とみなされるおそれがあるため、誰の不動産所得になるかを整理しておくことが大切です。
また、将来自宅を売却する予定がある場合は、居住用財産の特例や固定資産税の扱いに影響することがあるため、早い段階で税務署や専門家の案内を確認しておくと安心です。
とくに、賃貸期間や利用状況によっては、居住用としての各種特例を受けられなくなる可能性がある点に注意が必要です。

次に、自宅を賃貸に出した後の売却を想定し、税金面の影響を確認しておきます。
国税庁の解説では、居住用財産の譲渡に対しては一定の要件を満たすと最大3,000万円の特別控除などの特例が設けられており、将来の売却時の税額に大きく関わります。
しかし、自宅を賃貸用として長期間保有した場合など、利用状況によっては「居住用」と認められない期間が生じることがあり、特例の適用可否に影響します。
このため、いつまで実際に居住し、いつから賃貸に出したかといった時期を、契約書や日記、引越しの記録などで明確に残しておくことが重要です。

さらに、賃貸開始後の家賃収支を安定させるための準備も欠かせません。
総務省の資料によれば、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税され、評価額や税率に基づき市区町村が税額を計算する仕組みとなっています。
自宅を賃貸に出しても、原則として固定資産税の納税義務者は所有者のままですので、家賃収入から固定資産税や修繕費を確保できるよう、年間の資金計画を作成しておくと安心です。
あわせて、家賃収入と経費を記録する帳簿の付け方や、国税庁の確定申告書作成コーナーの利用方法なども、賃貸開始前に一通り確認しておくと、申告時の負担を軽減できます。

まとめ

自宅を賃貸に出すと、所得税・住民税に加え、固定資産税など複数の税金が関わります。
マイホームとして住んでいたときと税金の仕組みが変わるため、家賃収入と経費、確定申告の流れを整理しておくことが大切です。
事前に年間の税金スケジュールと必要な資金を把握しておけば、赤字や納税忘れといったトラブルも防ぎやすくなります。
当社では、自宅を初めて賃貸に出す方への税金や固定資産税の基本整理から、収支シミュレーションのご相談まで丁寧にサポートしています。
自宅賃貸での税金が不安な方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。